Cliente que llega al despacho dudando de lo que, ante la venta de su inmueble, le ha sugerido su asesor inmobiliario.
Es bueno dudar, sobre todo cuando quién te da el consejo no es un especialista en dicho campo. De la misma forma pediríamos que dudaran de nosotros si damos pautas de como vender pisos no dedicándonos a ello.
El tema es que nuestro cliente compró un piso por una cantidad en 2007 y lo ha vendido por otra sustancialmente menor en 2020. Y no es todo, echando los cálculos para presentar la autoliquidación el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la famosa Plusvalía, se encuentra con otra cantidad a pagar nada desdeñable.
Ante tal situación el asesor inmobiliario le dice que lo mejor que puede hacer es no pagarlo, que le basta con presentar una declaración ante el Ayuntamiento señalando la minusvalía y que graciosamente el Ayuntamiento le condonará la deuda por lo establecido en la STC 59/2017.
Evidentemente, cuando le decimos que esto es lo peor que puede hacer, pues posiblemente se encontrará con la exigencia por parte del Ayuntamiento del principal, gastos, intereses y una sanción de hasta un 150% de la cuota tributaria más una casi segura comprobación de valores que le afectará a la declaración de renta, se echa las manos a la cabeza.
Actuemos como abogados, expertos en asesoramiento tributario, y, dentro de nuestras limitaciones, veamos la situación actual del Impuesto.
La plusvalía municipal es un tributo directo a favor de las haciendas locales regulado en los arts. 104 y ss. del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (LRHL).
La naturaleza y hecho imponible de este tributo es el establecimiento de un gravamen del incremento del valor que sufran los terrenos de naturaleza urbana y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad o la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce o limitativo de dominio (art. 104 LRHL). Subrayemos terreno, no la construcción que sobre el terreno se realiza.
Es sujeto pasivo del tributo, en el caso de la transmisión onerosa que tratamos, el transmitente (vendedor) de la propiedad o derecho real (art. 106.1.b LRLH).
La base imponible del impuesto se deduce del valor asignado al terreno de la propiedad de acuerdo con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (art. 107.1 y 107.2 LRHL), valor al que se aplica un porcentaje anual establecido por cada ayuntamiento y limitado por la norma (art. 107.4 LRHL). Por tanto, se calcula sobre el valor catastral del suelo el año de la transmisión.
El tipo de gravamen es fijado igualmente por cada ayuntamiento sin que pueda exceder del 30%, siendo la cuota íntegra el resultado de aplicar la base imponible al tipo de gravamen y la cuota líquida el resultado de aplicar a la cuota Íntegra las bonificaciones que de hasta el 95% podrán establecerse en la correspondiente Ordenanza Municipal del impuesto (art. 108 LRLH).
El devengo del impuesto se produce en el momento de la transmisión de la propiedad o derecho real que produce el hecho imponible (art. 109 LRHL) y la gestión tributaria del impuesto se delega a los respectivos ayuntamientos, facultándoles para exigir la autoliquidación en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de devengo en el caso de transmisiones inter vivos (art. 110 LRLH).
El TC ha declarado inconstitucional la letra a del art. 107.2 LRLH, que sería el aplicable al caso, únicamente en la medida que someta a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor (STC, Pleno, 59/2017 de 11 de mayo) y el art. 107.4 que determina el hecho imponible únicamente en aquellos casos en los que la cuota a satisfacer es superior al incremento patrimonial realmente obtenido por el contribuyente (STC, Pleno, 126/2019 de 31 de octubre).
Igualmente, el mismo Tribunal Constitucional ha admitido una cuestión de inconstitucionalidad mediante Providencia de 16 de julio de 2019 (Cuestión de inconstitucionalidad 3680-2019) que afecta a los arts. 107.1, segundo; 107.2.a y 107.8 y que aún no se ha resuelto.
Por su parte, el Tribunal Supremo (STS, Sala 3ª, Sección 2ª, 1163/2018 de 9 de julio, F.J. 5º) ha fijado como criterios interpretativos, a tenor de la STC 59/2017 indicada, que los arts. 107.1 y 107.2.a LRHL adolecen
solo de una inconstitucionalidad y nulidad parcial y, en este sentido, son constitucionales y resultan, pues, plenamente aplicables, en todos aquellos supuestos en los que el obligado tributario no ha logrado acreditar, por cualquiera de los medios que hemos expresado en el fundamento de derecho quinto, que la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título (o la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos), no ha puesto de manifiesto un incremento de su valor o, lo que es igual, una capacidad económica susceptible de ser gravada con fundamento en el artículo 31.1 CE.» (F.J. 7º), exigiendo que «[c]orresponde al obligado tributario probarla inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido.» y que esta prueba podrá realizarse ofreciendo «[a] cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla , como es la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas […] (b) optar por una prueba pericial que confirme tales indicios; o, en fin, (c) emplear cualquier otro medio probatorio ex artículo 106.1 LGT que ponga de manifiesto el decremento de valor del terreno transmitido y la consiguiente improcedencia de girar liquidación [y] aportada […] por el obligado tributario la prueba de que el terreno no ha aumentado de valor, deberá ser la Administración la que pruebe en contra de dichas pretensiones».
En definitiva, y dicho en román paladino, el tributo es perfectamente exigible mientras que el interesado N O A C R E D I T E la inexistencia de incremento de valor del TERRENO.
¿Y como se acredita lo anterior? pues, o bien aportando las propias escrituras de adquisición y transmisión, o bien aportando una prueba pericial que certifique tal inexistencia, pero en las escrituras no se suele desglosar el precio entre terreno y construcción.
Pero certificar tal inexistencia no es automático, requiere de un acto administrativo o judicial que de por buena la acreditación. Acto administrativo que difícilmente va a dar la administración por lo que tendremos que acudir a la jurisdicción para su reconocimiento.
En este sentido es indicadora la doctrina reiterada del Tribunal Económico-Administrativo del Ayuntamiento de Madrid, doctrina fijada por su resolución nº 200/2017/02230 de 27 de junio de 2018 en la que, teniendo en cuenta la STC 59/2017 ya citada, interpreta, en lo que aquí interesa, que:
La determinación del eventual incremento o decremento en el valor del terreno que constituye el hecho imponible del IIVTNU no puede asimilarse sin más a la obtención de una ganancia o pérdida patrimonial consecuencia de una transmisión onerosa o lucrativa, inter-vivos o mortis-causa, a efectos de los impuestos que gravan la obtención de tales rendimientos por parte de las personas físicas o jurídicas (Impuesto sobre la renta de las personas físicas [IRPF] o Impuesto sobre sociedades [IS]). En este sentido, diversos elementos configuradores de los valores de adquisición y enajenación de los inmuebles que se tienen en cuenta para la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, tales como los tributos que gravan la operación, importes de las mejoras y de las amortizaciones (que afectan en general a las construcciones y no al terreno), así como la posible incidencia que pudieran tener en la adquisición los costes de su financiación, no pueden considerarse a la hora de determinar el eventual incremento o decremento del valor del terreno, pues no tienen relación directa o indirecta con tal determinación. Corolario de lo anterior es que una pérdida patrimonial en la enajenación de un inmueble no necesariamente supone un decremento en el valor del terreno a que se refiere la transmisión.», respecto del Hecho imponible del tributo, y que «el análisis del posible incremento o decremento del valor del terreno podría acreditarse, a falta actualmente de concreción legal respecto de su determinación, mediante cualquier prueba admisible en derecho que tenga relación directa y específica con el terreno objeto de transmisión. A este respecto es preciso señalar que la carga de tal prueba corresponde al propio interesado que pretenda acogerse a este eventual supuesto de no sujeción» ya que «las reglas de determinación de la base imponible del IIVTNU tienen la consideración de presunciones “iuris tantum”, que admitirían por ello prueba en contrario.
O sea que dice que si le aportamos las escrituras no va a ser suficiente, pero que la valoración que va a dar a cada principio de prueba propuesto por el contribuyente en su ámbito de decisión, es la siguiente:
- sobre los importes de adquisición y transmisión declarados que, al poder ser «objeto de comprobación administrativa, por parte de la Administración tributaria a quien corresponda la gestión de los impuestos que gravan la transmisión del inmueble», solo se tendrán en cuenta «[e]n el supuesto de que tal comprobación se haya producido»;
- sobre las «los informes técnicos de tasación efectuados por empresas o entidades homologadas por el Banco de España.» que solo se tomarán en cuenta siempre y cuando vengan «referidos a la valoración específica del terreno que constituya el objeto tributario» y
- sobre «estudios o informes genéricos que incorporan datos de naturaleza estadística sobre la generalizada bajada del valor de los inmuebles en determinados ámbitos geográficos, emitidos por diversos organismos oficiales» que no los considerará por sí solos de entidad suficiente para acreditar la minusvalía.
Y dicho lo anterior, poco que añadir. Nos tocará ir a la jurisdicción y para ir a la jurisdicción hay que ir bien armados porque ir simplemente con las escrituras y sin pericial alguna nos va a suponer casi con seguridad que la administración impugnada, en el último día de plazo, presente sorpresivamente una pericial que derrumbe nuestra pretensión, pericial que difícilmente podremos contestar al haber precluido nuestra propia posibilidad de aportación.
En definitiva, que ante la situación en concreto nos encontramos con tres manera de actuar para evitar el pago total o parcial de la plusvalía en el caso de la compraventa:
- No pagar y dejar pasar los plazos esperando que el Ayuntamiento se olvide de nosotros;
- Presentarnos en el Ayuntamiento al modo de caballero sin espada y hacer una declaración señalando que no procede nuestro pago y que no lo pensamos hacer y
- Pagar y seguidamente reclamar lo pagado al entender que el hecho imponible no se produce.
La primera opción nos traerá los ya señalados principal, gastos, costas, intereses y sanciones que difícilmente podremos evitar, incluso acudiendo a la jurisdicción. Los que tenemos que acreditar la inexistencia de incremento de valor del terreno somos nosotros, si no lo hacemos perdemos nuestro derecho.
La segunda implicará el principal, gastos, costas e intereses. Respecto de la sanción pueden darse dos casos dado que es el ayuntamiento el que tiene delegada la gestión tributaria. El primero que la ordenanza municipal no imponga la autoliquidación, en este caso no cabrá sanción, deberemos esperar a que el Ayuntamiento nos liquide y reclamar tal liquidación. El segundo que el ayuntamiento haya optado por la autoliquidación con lo que nos encontraremos con la correspondiente sanción por su no presentación, aun cuando hayamos avisado que no correspondía el pago.
La tercera opción será la más segura para conseguir nuestra pretensión y evitara cualquier gasto, costa, interés o sanción. Si, exige el pago para ver si luego podemos recuperar y el gasto de una pericial para asegurarnos su recuperación, pero las posibilidades de recuperación son altas y la condena en costas que nos permita sufragar los gastos bastante factible.
P.D. Además, la pericial nos valdrá para defendernos de la comprobación de valores que, con casi toda seguridad, nos regalará el ayuntamiento en cuestión.